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반환보증이 거절됐다면 집값보다 신청기한과 권리관계부터 확인하세요. 주택가격 산정, 선순위채권, 압류·가압류, 위반건축물, 계약서와 전입·확정일자 중 어느 단계에서 막혔는지에 따라 해결 방법이 달라집니다.
거절 사유를 정확히 받아 적으세요. 서류 누락이면 보완할 수 있지만 권리관계나 보증한도 문제라면 계약조건과 위험을 다시 검토해야 합니다.
핵심 계산
전세보증금과 선순위채권 합계가 인정 주택가격에 담보인정비율을 적용한 주택가액 이내인지 먼저 봅니다.
거절 원인 확인표
| 항목 | 자료 | 대표 문제 |
|---|---|---|
| 신청기한 | 계약 시작·종료일 | 접수기간 경과 |
| 주택가격 | 시세·공시가격·매매가 | 호가와 인정가격 차이 |
| 선순위채권 | 등기부 을구 | 근저당과 보증금 합계 초과 |
| 소유권 | 등기부 갑구 | 압류·가압류·경매 |
| 건축물 | 건축물대장 | 위반건축물·용도 불일치 |
| 계약 | 계약서·전입·확정일자 | 명의 불일치·금지특약 |
주택가격 계산 예시
포털 호가와 보증기관 인정가격은 다를 수 있습니다. 아파트, 연립·다세대, 단독·다가구별로 적용하는 가격정보와 순서가 다릅니다. 공식 화면의 최신 산정기준을 사용하세요.
인정가격 2억원, 담보인정비율 90%라면 주택가액은 1억8천만원입니다. 선순위채권이 6천만원이면 단순 잔여한도는 1억2천만원입니다. 보증금이 1억3천만원이면 한도에서 막힐 수 있습니다. 실제 심사는 주택유형별 추가기준을 적용합니다.
등기부 확인 순서
- 표제부: 주소·동호수·용도를 계약서와 대조합니다.
- 갑구: 소유자와 압류·가압류·경매·가등기를 봅니다.
- 을구: 근저당 채권최고액과 설정일을 확인합니다.
- 잔금일: 새 권리가 추가되지 않았는지 다시 열람합니다.
다가구가 더 까다로운 이유
다가구는 건물 전체가 하나의 등기부라 내 보증금만 봐서는 안 됩니다. 먼저 입주한 임차인의 보증금, 공실의 최우선변제금, 근저당을 함께 봐야 합니다. 임대인이 자료 제공을 꺼린다면 계약을 신중하게 판단하세요.
서류·계약 문제도 확인하세요
- 실제 거주, 전입신고와 확정일자를 갖췄는지
- 임대인과 등기부 소유자가 일치하는지
- 반환채권의 담보·양도를 금지하는 특약이 있는지
- 건물과 토지 소유관계 또는 위반건축물 문제가 있는지
거절 후 처리 순서
- 거절 사유와 적용 기준을 확인합니다.
- 누락서류·주소·확정일자처럼 보완 가능한지 구분합니다.
- 주택가격과 선순위채권을 공식 산식으로 다시 계산합니다.
- HUG·HF·SGI의 대상과 한도를 각각 확인합니다.
- 보완 불가라면 잔금·갱신 전 법률상담을 받습니다.
압류나 과도한 선순위채권이 원인이면 기관을 바꿔도 위험은 남습니다. 반면 상품 대상 차이 때문이면 다른 기관이 맞을 수 있습니다.
자주 묻는 질문
근저당이 있으면 무조건 거절되나요?
근저당 존재보다 선순위채권·보증금·인정가격의 관계가 중요합니다.
공시가격만 보면 되나요?
주택유형별 가격 산정자료와 적용순서가 다릅니다.
거절 후 계약을 취소할 수 있나요?
보증가입 불가 시 해제 특약과 귀책사유에 따라 달라 법률상담이 필요합니다.
계약 전 사전 확인이 가능한가요?
서류로 점검할 수 있지만 최종 여부는 보증기관 심사로 결정됩니다.