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2026년 종합부동산세 합산배제 신고와 과세특례 신청은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 홈택스에서 대상 부동산을 확인하고 신청서를 제출하면 올해 11월 종부세 정기고지에 반영됩니다.
임대주택 합산배제, 상속주택·일시적 2주택 특례와 부부 공동명의 1주택 특례는 메뉴와 제출서류가 서로 다릅니다. 아래 순서대로 본인에게 해당하는 신청 유형부터 구분해야 잘못된 신고를 피할 수 있습니다.
신청 전에 홈택스 신고도움 자료와 보유 부동산 명세를 확인하세요.
신청 유형을 잘못 고르면 원하는 특례가 정기고지에 반영되지 않을 수 있습니다.
신청 기간과 준비사항 한눈에 보기
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 신청 기간 | 2026년 9월 16일~9월 30일 |
| 판단 기준일 | 2026년 6월 1일 현재 소유 현황 |
| 온라인 신청 | 홈택스 또는 손택스 |
| 오프라인 신청 | 관할 세무서에 신청서와 증빙 제출 |
| 결과 반영 | 2026년 11월 정기고지 |
먼저 신청 유형을 구분하세요
| 보유 상황 | 검토할 신고·특례 |
|---|---|
| 요건을 갖춘 등록 임대주택 보유 | 임대주택 합산배제 신고 |
| 기숙사·사원용·어린이집용 주택 등 보유 | 사원용주택 등 합산배제 신고 |
| 주택건설사업자가 신축용 토지 보유 | 주택신축용 토지 합산배제 신고 |
| 기존 1주택자가 상속·일시적 2주택·지방 저가주택 보유 | 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 제외 특례 |
| 부부가 1주택만 공동 소유 | 공동명의 1주택자 특례 |
| 소형 신축·지방 준공 후 미분양·인구감소지역주택 보유 | 세율 적용 주택 수 제외 특례 |
홈택스 종부세 합산배제 신청 순서
- 국세청 홈택스에 공동인증서 또는 간편인증으로 로그인합니다.
- 화면 하단의 세무 업무 가이드맵을 선택합니다.
- 종합부동산세 메뉴로 이동합니다.
- 본인 상황에 맞는 합산배제 신고 또는 과세특례 신청을 선택합니다.
- 신고도움 자료에서 국세청이 보유한 주택·토지 명세를 확인합니다.
- 적용할 물건을 선택하고 취득일·지분·공시가격·임대정보를 입력합니다.
- 증빙서류를 PDF 또는 이미지 파일로 첨부합니다.
- 예상 세액과 오류 메시지를 확인한 뒤 신고서를 제출합니다.
- 접수증과 최종 제출한 신고서를 내려받아 보관합니다.
메뉴 이름이 보이지 않는다면 홈택스 화면의 검색창에서 ‘종합부동산세 합산배제’ 또는 ‘공동명의 1주택자 특례’를 검색하세요. 화면 개편에 따라 메뉴 위치는 달라질 수 있습니다.
임대주택 합산배제 제출서류
임대주택 합산배제는 주택 유형, 등록 시기와 소유 형태에 따라 필요한 자료가 달라집니다. 홈택스에 자동으로 표시된 자료라도 실제 등록 내용과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 임대주택 합산배제 신고서 또는 변동신고서
- 임대사업자등록증과 임대주택 등록 관련 자료
- 임대차계약서 및 임대기간 확인 자료
- 주택 소재지·전용면적·공시가격 확인 자료
- 임대료와 임대보증금 변경 내역
- 소유권·면적·등록말소 등 변동을 증명하는 서류
합산배제 적용 후에도 의무 임대기간과 임대료 증액 제한 등 사후요건을 지켜야 합니다. 요건을 충족하지 못하면 감면된 세액과 이자상당가산액이 추징될 수 있습니다.
상속주택 특례 제출서류
상속주택은 상속 후 기간, 상속 지분율 또는 지분에 해당하는 공시가격 등을 기준으로 특례 여부를 판단합니다. 홈택스 자료에 상속일이나 지분이 다르게 표시되면 관련 자료로 정정해야 합니다.
- 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서
- 가족관계증명서 또는 피상속인과의 관계 확인 자료
- 상속개시일을 확인할 수 있는 서류
- 등기사항증명서 등 주택 소유권과 지분 확인 자료
- 상속 지분에 해당하는 공시가격 확인 자료
- 공동상속인별 지분이 확인되는 상속 관련 서류
일시적 2주택과 지방 저가주택 준비서류
| 유형 | 주요 자료 | 확인할 기준 |
|---|---|---|
| 일시적 2주택 | 종전·신규주택 등기자료, 매매계약서 | 신규주택 취득일과 종전주택 처분기한 |
| 지방 저가주택 | 소재지·공시가격 확인 자료 | 수도권·광역시 여부와 공시가격 요건 |
| 인구감소지역주택 | 취득계약서, 등기자료, 소재지 확인 | 취득기간·지역·가액 기준 |
주택의 위치만 보고 지방 저가주택이나 인구감소지역주택으로 판단하면 안 됩니다. 취득일, 공시가격과 법에서 정한 지역 요건을 모두 충족해야 합니다.
부부 공동명의 1주택 특례 신청 방법
거주자인 부부가 한 채의 주택만 공동 소유하고 다른 세대원이 주택을 보유하지 않았다면 공동명의 1주택자 특례를 검토할 수 있습니다. 부부가 합의해 한 명을 납세의무자로 선택합니다.
- 공동명의 1주택자 특례 신청서
- 혼인관계증명서
- 공동소유 지분과 주택 현황 확인자료
- 납세의무자로 선택할 사람 확인
- 특례 적용 전후 예상 세액 비교
공동명의 기본공제를 적용받는 방식과 1세대 1주택자 특례는 결과가 다를 수 있습니다. 공시가격, 지분율, 납세의무자의 연령과 보유기간을 반영해 예상 세액을 비교해야 합니다.
지난해 신청한 사람의 변동신고
최초 합산배제 신고 또는 특례 신청 후 관련 내용에 변동이 없다면 다음 연도부터 별도 제출 없이 계속 적용되는 유형이 있습니다. 그러나 다음과 같은 변화가 있었다면 홈택스에서 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 주택이나 토지를 새로 취득하거나 처분한 경우
- 소유권 또는 공동명의 지분율이 달라진 경우
- 임대주택의 면적·등록 상태·임대 유형이 달라진 경우
- 임대등록이 말소되거나 의무기간이 끝난 경우
- 세대원이 주택을 새로 취득한 경우
- 상속주택 특례 적용기간이나 지분 기준이 달라진 경우
홈택스 오류와 제출 후 수정 방법
| 문제 | 확인 방법 |
|---|---|
| 보유 주택이 표시되지 않음 | 주소·물건번호 확인 후 직접 입력 또는 세무서 문의 |
| 지분율·취득일이 다름 | 등기자료와 계약서로 실제 내용 확인 |
| 첨부파일 업로드 실패 | 허용 형식·파일 크기·암호 설정 여부 확인 |
| 공동명의 특례 예상세액이 이상함 | 납세의무자·연령·보유기간과 지분 재확인 |
| 제출 후 오류 발견 | 기한 내 재제출 가능 여부를 홈택스·세무서에 확인 |
제출 전 최종 체크리스트
- 6월 1일 현재 소유한 주택·토지 목록을 확인합니다.
- 합산배제와 과세특례 중 맞는 유형을 선택합니다.
- 국세청 안내문과 홈택스 신고도움 자료를 비교합니다.
- 취득일·상속일·지분율·공시가격을 확인합니다.
- 지난해 신청 내용과 올해 변동 사항을 확인합니다.
- 첨부서류가 열리는지, 개인정보가 정확한지 확인합니다.
- 예상 세액을 확인하고 9월 30일까지 제출합니다.
- 접수증과 신고서 PDF를 저장합니다.
자주 묻는 질문
Q. 국세청 안내문을 받지 못해도 신청할 수 있나요?
A. 법정 요건을 충족한다면 안내문 수령 여부와 관계없이 홈택스나 관할 세무서에서 신고·신청할 수 있습니다.
Q. 임대주택이면 모두 합산배제되나요?
A. 아닙니다. 등록 유형·시기, 공시가격, 의무 임대기간과 임대료 증액 제한 등 해당 요건을 충족해야 합니다.
Q. 상속주택은 무조건 주택 수에서 빠지나요?
A. 상속 후 기간, 지분율 또는 지분 공시가격 등의 요건을 확인해 특례를 신청해야 합니다.
Q. 지난해 신청했다면 올해는 아무것도 하지 않아도 되나요?
A. 변동이 없으면 계속 적용될 수 있지만 취득·처분·지분·임대등록 변화가 있다면 변동신고 여부를 확인해야 합니다.
Q. 공동명의 특례는 무조건 신청하는 것이 유리한가요?
A. 아닙니다. 공동명의 기본 방식과 특례 방식의 예상 세액을 비교한 뒤 선택해야 합니다.
마무리
종부세 합산배제와 과세특례는 9월 30일까지 홈택스에서 신청할 수 있습니다. 먼저 6월 1일 현재 보유 현황을 확인하고 임대주택·상속주택·공동명의 등 본인에게 맞는 유형을 선택하세요.
자동으로 불러온 자료도 실제 등기와 계약 내용을 기준으로 다시 확인해야 합니다. 적용 요건이 복잡하거나 예상 세액 차이가 크다면 국세상담센터 126, 관할 세무서 또는 세무 전문가에게 확인하는 것이 안전합니다.
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공식 참고자료
- 국세청 홈택스
- 국세청 2026년 합산배제·과세특례 안내
- 국세청 임대주택 합산배제 안내
- 국세청 공동명의 1주택자 과세특례 안내
- 이 글은 일반적인 절차 안내이며 개별 납세자의 최종 세액 판단을 대신하지 않습니다.